국토교통부, 대항력? 우선변제권? 부동산 계약 시 꼭 알아야 할 용어

최종편집 2024-04-23(화)

[강원뉴스] 전세사기 피해가 청년층에 집중되어 있는 만큼 전세 계약에 필요한 주의사항을 숙지해야 하지만 부동산 계약이 익숙하지 않은 2030세대는 놓치는 부분이 발생하기도 합니다.

피해 없는 전세 계약을 위해 전세 계약 전부터 계약 후까지 꼼꼼하게 챙겨야 할 내용들이 많은데요. 전세사기 예방을 위해 가장 먼저 알고 있어야 할 부동산 용어, 부동산 안심계약 매뉴얼 1편 '부동산 계약 시, 꼭 알아야 할 부동산 용어'에서 함께 살펴볼까요?

대학생·사회초년생을 위한 부동산 안심계약 매뉴얼

# 깡통전세
담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 비유하는 말로 주택 가격 대비 전세보증금이 과도하게 높은 것을 의미

◆ 사례로 살펴보는 깡통전세의 위험성
임대인 A는 2년 전 임차인 B와 전세금 3억에 집을 계약했으나 부동산 시장 악화로 전셋값이 시세 2억 원으로 떨어짐.

다음 세입자에게 보증금을 받아야 돌려줄 수 있지만 부동산 시장 악화로 전셋값이 떨어져 다음 세입자는 현재 시세인 2억 원으로 계약하고 남은 1억은 임대인이 메꿔야는 상황.

임대인은 여윳돈 없이 집을 구매했기에 결국 보증금을 돌려주지 못하는 깡통전세 피해 발생.

# 근저당
미래 가치를 더한 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것으로 집을 담보로 현재 집의 가치보다 더 높게 대출을 받는 것

# 저당권(근저당권)
채권자가 채권의 담보로 부동산에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리

◆ 근저당 및 저당권의 중요성
저당권이나 근저당이 높게 잡혀있는 경우 집주인이 채무를 갚을 능력이 안된다면 집이 경매에 들어갔을 때, 채권자가 우선변제를 받을 수 있게 됨.

이럴 경우 세입자는 보증금을 받을 확률이 낮아지므로 사전에 근저당 및 저당권 설정 여부 확인.

# 전입신고
거주지를 이동한 경우 전입한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지 관할기관에 전입사실을 신고하는 것

# 확정일자
임대차 계약에 대해 법적인 증거력을 가지는 법률상의 날짜로서 해당 날짜 이후부터 법의 보호를 받을 수 있음

◆ 사례로 살펴보는 부동산 계약 기초용어
임차는 B는 임대차계약 체결 후 정부24사이트에서 전입신고를 하고, 인터넷등기소에서 확정일자를 받았음.

# 대항력
임차인이 임차주택의 양수인 등 제3자에게 임대차계약 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘

# 우선변제권
임차주택이 경매에 넘어가게 될 경우 낙찰된 금액을 제 3자보다 먼저 받을 수 있는 권리

◆ 사례로 살펴보는 부동산 계약 기초용어
전입신고를 하고, 확정일자도 받아 놓은 임차인 B는 대항력이 있어 주택 소유자 변경 후에도 계속 거주했으며, 주택이 경매에 넘어갔을 때에도 우선변제권 덕분에 보증금을 바로 돌려받았음.

# 소액임차인 최우선변제권
보증금이 일정 금액보다 적은 경우 임차인이 선순위권리자 보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리
(변제 요건, 금액 등은'주택임대차보호법' 제8조에 규정)

# 임대인
집을 빌려주는 소유자

# 임차인
집을 빌리는 사람

◆ 사례로 살펴보는 부동산 계약 기초용어
임차인 B가 거주하던 주택이 경매에 넘어갔으나, 소액임차인 최우선변제권 요건을 충족하여 선순위권리자였던 은행(채권자)과 임대인의 체납 세금보다 먼저 보증금을 돌려받았음.

발행인 기자 gangwonnews@naver.com 이 기자의 다른 기사 보기